「土地篇」

　　土地拍賣現(xiàn)場各家輪番舉牌、地價(jià)幾倍翻番動(dòng)輒過億的景象，統(tǒng)治著東莞2007年的土地市場。但對2008年東莞土地市場來說，形容競拍場面的詞語變成了"流拍"、"底價(jià)成交"、"取消拍賣"等。

　　2008年樓市從"土地為王"演變?yōu)?現(xiàn)金為王"的時(shí)代后，土地暫時(shí)成為了樓市這趟列車上的超載物。

　　節(jié)點(diǎn)1

　　最后的地王誕生2007年10月25日

　　2007年10月25日，位于南城區(qū)西平村一塊面積83289平方米的商住用地在市土地交易中心進(jìn)行拍賣，經(jīng)過161輪的激烈叫價(jià)，中信地產(chǎn)以11.54億的價(jià)格競得。最終土地單價(jià)高達(dá)13855元/平方米，折合樓價(jià)6077元/平方米，刷新了城區(qū)土地拍賣的最高記錄。拍賣當(dāng)天該地塊共吸引了中信、光大、萬科、保利、招商、深業(yè)、東駿、奧園、東莞西城實(shí)業(yè)、深圳南山開發(fā)實(shí)業(yè)、東莞吉龍集團(tuán)等11家房地產(chǎn)參與競投。

　　底價(jià)3.8億，最終成交總價(jià)11.54億，6077元/平方米的"城區(qū)地王"，是2007年東莞土地市場上不斷刷新的眾多地王中的最后一個(gè)；11家地產(chǎn)大腕輪流叫價(jià)，有些發(fā)展商一跳價(jià)就是一個(gè)億，這在2007年的土地市場上也隨處可見。

　　6077元/平方米是一個(gè)什么樣的概念呢？目前與這塊地隔路相望的金色華庭二期1月就以4680元/平方米的價(jià)格入市；同樣地段的光大地產(chǎn)景湖名郡4月均價(jià)也就5200元/平方米。

　　分析：時(shí)隔近一年，我們發(fā)現(xiàn)"城區(qū)地王"目前到現(xiàn)在還沒有動(dòng)工，在目前的情勢下，"城區(qū)地王"顯然已經(jīng)陷入了"面粉貴過面包"的尷尬，這也是去年東莞一部分高價(jià)地王共同面臨的尷尬局面。

　　節(jié)點(diǎn)2

　　平淡成主調(diào) 2008年1-2月份

　　2008年1-2月份，東莞土地市場成交十分冷清，僅有3宗商住用地成交，成交面積9.0182萬平方米，成交金額僅4.055億。

　　而在2007年的1-2月份，東莞市土地市場成交的商住/商業(yè)用地共有10宗，成交面積達(dá)52.3萬平方米，成交金額達(dá)12.696億元。

　　分析：對于東莞市場而言，有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)表示，一些之前與鎮(zhèn)村兩級(jí)有過協(xié)議用地計(jì)劃的發(fā)展商喜歡將地塊在1-2月份放出來，因?yàn)?-2月份對于大多數(shù)開發(fā)商而言，是"年關(guān)"時(shí)期，是建筑公司、員工年終獎(jiǎng)等大筆金額的集中支出月份，有些公司對大筆支出會(huì)比較困難；另一方面，1-2月份一般發(fā)展商對于土地市場的關(guān)注度相對較差；因此一些之前有過協(xié)議用地計(jì)劃的開發(fā)商傾向于將土地在此時(shí)放出來，自己營造一個(gè)較好的競爭環(huán)境。

　　從2008年1-2月份的土地成交情況來看，成交十分冷清，說明大部分開發(fā)商的工作重心已經(jīng)不在拿更多的土地儲(chǔ)備上，而是如何將現(xiàn)有土地盡快開發(fā)，以求獲得盡可能大的利潤。

　　節(jié)點(diǎn)3 中央生活區(qū)取消拍賣2008年3月3日

　　2008年3月3日，東莞市國土資源局在網(wǎng)上公告---"由于城市規(guī)劃實(shí)施細(xì)部調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，東莞市國土資源局決定取消委托土地交易中心原定于2008年6月18日上午10時(shí)舉行的中央生活區(qū)一期拍賣出讓活動(dòng)。待規(guī)劃調(diào)整工作完成后，將另行發(fā)布地塊出讓公告。"

　　這一消息無疑像一枚重磅炸彈砸向了東莞樓市。許多業(yè)界人士都將其看作東莞市政府對于土地市場前景并不看好的一個(gè)典型例證。

　　分析：有業(yè)內(nèi)人士直接表示：取消中央生活區(qū)拍賣是"9·27新政"直接種下的果---"9·27"新政重點(diǎn)是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行嚴(yán)格審查，之后很多房地產(chǎn)開發(fā)商都很難從銀行貸款，尤其是異地開發(fā)貸款和以土地為抵押進(jìn)行的貸款，因此如果僅靠自有資金在一年內(nèi)拿出70.8個(gè)億估計(jì)沒有幾家開發(fā)商有這個(gè)實(shí)力。

　　另一個(gè)原因是，"9·27"之后，東莞樓市在堅(jiān)持了幾個(gè)月之后，今年3月份終于大幅下調(diào)，而中央生活區(qū)原定的70.8個(gè)億的總價(jià)，4000多元的樓面價(jià)相對于目前的市場環(huán)境，還要發(fā)展商做出近60多萬平方米的配套用地?zé)o償交給政府使用，在這樣的市場下，幾乎無發(fā)展商敢接。

　　總之，中央生活區(qū)取消拍賣可以說是東莞土地市場上的一個(gè)年度事件、標(biāo)志性事件，有業(yè)內(nèi)人士表示，可能三年內(nèi)政府也不會(huì)有此意向再推出此地塊，除非分拆拍賣。

　　節(jié)點(diǎn)4 流拍頻頻2008年5-9月

　　2008年進(jìn)入4月份以后，東莞土地市場頻頻遇冷，很多土地都是一口價(jià)成交或低價(jià)成交，進(jìn)入5月，土地流拍現(xiàn)象加劇。

　　事實(shí)上，今年上半年東莞市政府已經(jīng)有意向地減少經(jīng)營性用地的放地，1-6月份，東莞市僅推出經(jīng)營性用地28宗，但有8宗商住和商業(yè)用地紛紛流拍。

　　7-8月份國土局批出的商住用地更少，僅7月2日有一幅位于樟木頭樟羅村的用地，但也以流拍收場。

　　9月份，東莞市再度放出較大面積的商住性用地，但9月4日、9月5日接連兩幅位于常平的商住用地均遭遇流拍。

　　截至9月10日，東莞市商住/商業(yè)用地已經(jīng)流拍達(dá)11宗；而去年全年流拍土地僅4宗。

　　而另一個(gè)方面，2008年土地頻頻流拍并不是因?yàn)榈貎r(jià)上升的原因，據(jù)國土資源局相關(guān)資料顯示：2008上半年一級(jí)市場經(jīng)營性用地出讓地價(jià)為4305元/平方米，這一數(shù)據(jù)比2007年全年一級(jí)市場經(jīng)營性用地地價(jià)5053元/平方米還下降了748元/平方米。

　　分析：土地的頻頻流拍，一方面說明了開發(fā)商對于今年的房地產(chǎn)市場走勢不明朗，不敢貿(mào)然拿地；另一方面也說明了大部分開發(fā)商都面臨著資金鏈緊張，無錢再儲(chǔ)備更多的地塊；第三方面，來自市場的消息還表明，一些大開發(fā)商從二級(jí)市場兼并、收購取得一些中小開發(fā)商早年拿下的地塊，成本可能比從政府購買土地更為劃算……

　　節(jié)點(diǎn)5 宏遠(yuǎn)4.7億取得萬科水濂地王50%股權(quán)

　　2008年5月31日

　　5月31日，深交所一則公告吸引了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注："同意下屬全資子公司廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與東莞市萬科置地有限公司、東莞市萬科房地產(chǎn)有限公司簽訂《股東借款合同》，廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向東莞市萬科置地有限公司提供股東借款人民幣47040萬元"---東莞萬科向宏遠(yuǎn)借4.704億？萬科資金鏈出現(xiàn)了問題？一時(shí)間消費(fèi)者又開始紛紛揣測。

　　事實(shí)上，這筆"借款"關(guān)系的正是2007年4月27日萬科地產(chǎn)以14.12億拿下的"水濂地王"地塊。

　　早在4.704億"借款"之前，網(wǎng)上就有"萬科以500萬元出讓公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)"；事實(shí)上，此4.704億元款項(xiàng)正是宏遠(yuǎn)購買的萬科水濂地塊50%的股權(quán)后應(yīng)付的地價(jià)款。而4.704億地價(jià)就能購買水濂地塊50%的地價(jià)款與去年的"地王"14億多的身份又有一定的出入，據(jù)了解，原來由于土地糾紛，昔日占地面積249536平方米的"水濂地王"，已經(jīng)將有爭議的106畝土地返還給當(dāng)?shù)卮寮�體，目前該地塊已經(jīng)瘦身為占地面積約18萬平方米。

　　分析：無論"4.704億"背后有怎樣的風(fēng)波，它說明的是就算是萬科、宏遠(yuǎn)這樣的上市企業(yè)，在一些涉及資金較大的地塊上，也需要合作；而合作拿地，企業(yè)并購也是今后土地市場上的一個(gè)重要趨勢。

　　節(jié)點(diǎn)6 限貸令發(fā)土地金融閘門收緊

　　2008年8月27日

　　2008年8月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，通知嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，并對規(guī)范房企貸款提出了五大項(xiàng)具體要求。

　　分析："8·27"限貸令，一度被業(yè)內(nèi)人士理解為國家"保銀行舍地產(chǎn)"的舉措，此說法有些過，雖然這個(gè)政策是在9月16日"雙率"下調(diào)之前做出來的；但是從這個(gè)文件已經(jīng)明確地打擊了一部分開發(fā)商希望的"下半年房地產(chǎn)信貸可能放松"的猜測，它彰顯了金融主管部門防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)而下的決心，它也預(yù)示了未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度還將增加，尤其是拿地這一環(huán)節(jié)幾乎不可能再從銀行手中貸到款，以后的土地市場還將更加艱難。

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